Comenzamos el año 2019 con la recién estrenada reforma en materia de arrendamientos aprobadas a finales de 2018. El 18 de diciembre de 2018 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que introduce importantes novedades en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y a continuación vamos a destacar las que consideramos más relevantes, por afectar a la duración del contrato, al importe de la renta y su actualización, y a la fianza y otras garantías a favor del arrendador. Todas estas reformas se aplicarán a los nuevos contratos de arrendamiento que se suscriban a partir de su entrada en vigor, es decir, desde el 19 de diciembre de 2018.
Este Real Decreto-ley vuelve a excluir del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a las viviendas con una superficie superior a 300 metros cuadrados o en las que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, rigiéndose los arrendamientos de dichas viviendas por la voluntad las partes con carácter preferente.
Si con la anterior reforma se redujo el plazo de duración mínima obligatoria del contrato de arrendamiento a voluntad del arrendatario a 3 años, ahora se vuelve a revertir la situación de modo que, con independencia del plazo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda que hayan pactado las partes, a voluntad del arrendatario el contrato podrá quedar prorrogado obligatoriamente hasta alcanzar una duración mínima de 5 años, si el arrendador es persona física, o de 7 años, si el arrendador es persona jurídica, suponiendo esta última distinción entre persona física o jurídica una importante novedad.
Por otro lado, en lo que afecta a la duración del contrato, si llegado su vencimiento, o el de sus prórrogas hasta alcanzar la duración mínima obligatoria, ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo con 30 días de antelación a su finalización, el contrato quedará prorrogado por 3 años más, en lugar de por un año como se prorrogaba conforme a la última reforma. Por tanto, no se vuelve al sistema previo a la última reforma, que establecía prórrogas anuales hasta 3 años, sino que directamente se prorroga por 3 años.
Otro importante cambio se produce en materia de actualización de la renta, ya que, conforme a la regulación anterior, en defecto de pacto sobre actualización de la renta, se entendía que la renta se actualizaba anualmente conforme al IPC. Sin embargo, con la reforma actual, si no se ha pactado una actualización de la renta no se podrá revisar, manteniéndose la que se hubiese pactado.
Además, se introduce la figura de los denominados contratos de “renta reducida”, que son aquellos en los que la renta pactada es inferior a la establecida para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler (actualmente, contratos cuya renta mensual igual o inferior a 600 €). En estos contratos de renta reducida sólo se podrá pactar una actualización de la renta que no sea superior a la que experimente el IPC.
La reforma también contempla como novedad que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica, salvo en el caso de servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Como última modificación destacable nos encontramos con que también se ha reformado la regulación relativa a la fianza y otras garantías. Así, hasta ahora se preveía la obligación de que el arrendatario prestara fianza por importe de una mensualidad de la renta para arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades de la renta para arrendamientos distintos de la vivienda, pero permitiéndose que, además de la fianza, las partes pudieran pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones. Sin embargo, ahora se introduce una limitación para el caso del arrendamiento de vivienda, ya que el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Como reflexión final cabe apuntar que, al tratarse de un Real Decreto-Ley, se encuentra plenamente en vigor desde el día siguiente de su publicación, pero será necesaria su posterior convalidación por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días, que también podría acordar su derogación o su tramitación como proyecto de ley, pudiendo en tal caso introducirse modificaciones al mismo.
Expuestas estas notas generales de la reforma, desde nuestro despacho le ofreceremos asesoramiento personalizado en materia de arrendamientos para que, en su caso concreto, pueda adaptarse a la nueva regulación en los nuevos contratos de arrendamiento que pueda suscribir.
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