Preguntas y Respuestas sobre las medidas relativas al alquiler de negocio aprobadas en el RDL 15/2020

¿Qué medidas en relación con el alquiler de negocio introduce el Real Decreto-ley 15/2020?

El Real Decreto-ley 15/2020 ha introducido una moratoria en el pago de la renta del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

 ¿Qué contratos de arrendamiento se pueden ver afectados por las medidas introducidas por el Real Decreto-ley 15/2020?

Exclusivamente aquellos contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el art. 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Consecuentemente, por ejemplo, ni los contratos de arrendamientos de vivienda ni los rústicos se verán afectados por esta medida.

El art. 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos contiene una relación ejemplificativa de contratos, que no supone una lista cerrada, en la que se relacionan los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que lo celebren.

¿Todos los arrendatarios pueden solicitar una moratoria del pago del alquiler de su local de negocio?

No, solo los autónomos y pymes que cumplan los siguientes requisitos:

1. Autónomos:
   1. Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma (14 de marzo de 2020) en el RETA, en el Régimen Especial de la SS de los Trabajadores del Mar o en una de la Mutualidades alternativas (por ejemplo, Mutualidad de la Abogacía o Hermandad de Arquitectos).
   2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020 (que declara la prohibición de apertura al público de determinadas actividades).
   3. En el caso de que su actividad no haya sido directamente suspendida se deberá acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Es decir, para poder pedir el aplazamiento del mes de mayo, la facturación del mes de abril ha debido ser un 75 por ciento inferior a la media de facturación de abril, mayo y junio del año 2019. Por otro lado, para poder pedir el aplazamiento del mes de abril, la facturación del mes de marzo ha debido ser un 75 por ciento inferior a la media de facturación de enero, febrero y marzo del año 2019.

2. Pyme:

1. Deberá cumplir, al menos, dos de las siguientes circunstancias: (i) que el activo no sea superior a 4 millones de euros, (ii) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros y (iii) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020 (que declara la prohibición de apertura al público de determinadas actividades).
3. En el caso de que su actividad no haya sido directamente suspendida se deberá acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Es decir, para poder pedir el aplazamiento del mes de mayo, la facturación del mes de abril ha debido ser un 75 por ciento inferior a la media de facturación de abril, mayo y junio del año 2019. Por otro lado, para poder pedir el aplazamiento del mes de abril, la facturación del mes de marzo ha debido ser un 75 por ciento inferior a la media de facturación de enero, febrero y marzo del año 2019.

 

¿Cómo se acredita el cumplimiento de los requisitos por los arrendatarios?

La concurrencia de las circunstancias anteriores se podrá acreditar frente al arrendador con los siguientes documentos:

1. La reducción de actividad se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable basada en la información contable disponible. El arrendador puede requerir al arrendatario la exhibición de los libros contables para probar la reducción de la facturación.
2. La suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por AEAT o el órgano competente de cada comunidad.

 

¿En qué consiste la moratoria de la renta que pueden solicitar los arrendatarios autónomos y pymes con actividades suspendidas o reducidas?

En el caso de que la actividad desarrollada por el arrendatario autónomo o pyme haya sido suspendida o reducida y cumpla con los requisitos establecidos en el art. 3 del Real Decreto-ley 15/2020 estos podrán solicitar al arrendador la aplicación de una moratoria en el pago de la renta. La moratoria solo será obligatoria y automática para aquellos arrendadores considerados empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor y que no hubieran suscrito un acuerdo con el arrendatario en relación con la renta con anterioridad.

La moratoria consiste en el aplazamiento automático de toda la renta de alquiler mientras dure el estado de alarma. Este período será ampliable, mes a mes, hasta un máximo de cuatro mensualidades, si con posterioridad a la finalización del estado de alarma el arrendatario sigue cumpliendo los requisitos exigidos para la solicitud. La renta aplazada se fraccionará en 2 años, o en el plazo restante del contrato si es inferior, y comenzará a pagarse cuando finalice el plazo de la moratoria. Este aplazamiento no conllevará penalización ni intereses.

 ¿Todos los arrendadores están obligados a aceptar la solicitud de moratoria?

No, solo las empresas o entidades públicas de vivienda o los grandes tenedores.

¿Cuáles son los requisitos para ser considerado gran tenedor?

Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Al no hacer referencia expresa a los grupos de empresas, entendemos que la consideración de gran tenedor se debe hacer sociedad a sociedad. Asimismo, entendemos que la superficie de más de 1.500 metros cuadrados se refiere a la suma de todas las superficies correspondientes a todos los inmuebles urbanos de los que sea titular el arrendador. La norma no distingue entre inmuebles disponibles para alquiler de aquellos destinados a otros fines, por lo que se deberán sumar las superficies de todos los bienes inmueble sin discriminar por la finalidad de los mismos.

¿Existe algún plazo para solicitar la moratoria de la renta del alquiler por parte de los arrendatarios?

Si, se establece el plazo de un mes desde el 23 de abril de 2020 para la solicitud de la moratoria al arrendador.

¿El arrendador que esté obligado a aceptar la moratoria dispone de un plazo para comunicar su aplicación?

No, porque la aplicación de la moratoria es automática desde el mismo momento de su solicitud.

¿El arrendador y el arrendatario pueden llegar a un acuerdo diferente al establecido en el Real Decreto-ley 15/2020?

Si, si existe acuerdo entre ambas partes se puede pactar unas condiciones diferentes a las establecidas en el Real Decreto-ley 15/2020.

Si el arrendador y el arrendatario han llegado a un acuerdo diferente al establecido en el Real Decreto-ley 15/2020 con anterioridad a su entrada en vigor ¿Puede el arrendatario solicitar la moratoria?

Si, pero no será de aceptación obligatoria por el arrendador.

¿El arrendatario puede solicitar la moratoria de la renta del alquiler, aunque su arrendador no esté obligado a aceptarla?

Si, se establece un plazo de un mes a contar desde el 23 de abril de 2020 para que los arrendatarios que cumplan los requisitos soliciten la aplicación de la moratoria a los arrendadores que no son considerados empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor, o hayan llegado a acuerdos previos a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020 sobre la renta. El arrendador no estará obligado a aceptar la moratoria solicitada, pudiendo denegarla o proponer un acuerdo alternativo. Tampoco se regula un plazo en el que deba contestar el arrendador.

¿Qué beneficios tiene la solicitud de la moratoria en el caso de que el arrendador no esté obligado a aceptarla?

Aparte de los posibles pactos voluntarios a los que lleguen las partes, en este caso se podrá utilizar la fianza entregada para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades. El arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de contrato en caso de que sea inferior.

¿Qué sucede si un inquilino solicita indebidamente y se le concede la moratoria de la renta del alquiler?

Los inquilinos serán responsables de los daños y perjuicios que hayan podido causar. Estos daños y perjuicios vendrán determinados como mínimo en los beneficios obtenidos por la aplicación de las medidas establecidas en el Real Decreto-ley 15/2020.