¿Qué medidas en relación con el alquiler de vivienda habitual introduce el Real Decreto-ley 11/2020?
El Real Decreto-ley 11/2020 ha introducido varias medidas en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda que se concretan en la suspensión de procedimientos de desahucio, prórroga extraordinaria de los contratos, moratoria o condonación parcial de la renta devengada durante el estado de alarma (en algunos casos durante un plazo mayor al estado de alarma) y aprobación de línea de avales y ayudas a inquilinos. Todas estas medidas se supeditan a la existencia de una situación de vulnerabilidad económica, a excepción de la prórroga extraordinaria, que es de aplicación general.
¿Qué contratos de arrendamiento se pueden ver afectados por las medidas introducidas por el Real Decreto-ley 11/2020?
Exclusivamente aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual suscritos al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Consecuentemente, los contratos de arrendamientos de local de negocio, o los de temporada, no se verán afectados por las medidas introducidas.
¿Qué requisito se debe cumplir para entender prorrogados los contratos de arrendamiento de vivienda habitual?
El contrato debe finalizar entre el 2 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma.
¿La prórroga es de aplicación automática?
No, el inquilino deberá solicitar la aplicación de la prórroga. No obstante, una vez solicitada por el inquilino el arrendador deberá aceptarla obligatoriamente con una duración de 6 meses (a no ser que el inquilino solicite un plazo inferior). No se establece ningún plazo para solicitar la prórroga, por lo que entendemos que debe solicitarse, por lo menos, con anterioridad a la fecha de finalización del contrato.
El arrendador y el inquilino son libres de pactar otros términos diferentes a los establecidos en el Real Decreto-ley 11/2020, pero deberá existir común acuerdo entre ambas partes.
¿Qué términos y condiciones estarán en vigor durante la prórroga extraordinaria?
Se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones que tenía el contrato, salvo acuerdo expreso entre las partes.
¿El inquilino debe estar en situación de vulnerabilidad económica para solicitar la prorroga extraordinaria?
No, esta medida es de aplicación general a todos los inquilinos.
¿Todos los inquilinos pueden solicitar una moratoria o condonación del pago del alquiler de su vivienda habitual?
No, solo aquellos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica.
¿Qué inquilinos se encuentran en situación de vulnerabilidad económica?
Deben cumplir los siguientes tres requisitos:
1 Aquellos que hayan pasado a situación de desempleo, hayan sufrido un ERTE, hayan reducido su jornada por motivo de cuidados o, por otras circunstancias similares, hayan sufrido una pérdida sustancial de ingresos y, como consecuencia de dichas eventualidades, los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud sean inferiores a:
- Con carácter general: 1.613,52 euros.
- La cantidad anterior se incrementará en 161,35 euros por hijo o persona mayor de 65 años a cargo de la unidad familiar. En caso de familia monoparental la cantidad por hijo será de 242,02 euros.
- Si existe un miembro de la unidad familiar con una discapacidad declarada superior al 33%, situación de dependencia, o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral la cantidad establecida con carácter general (apartado I) será de 2.151,36 euros.
- Si la persona obligada a pagar la renta arrendaticia tiene parálisis cerebral, enfermedad mental, o discapacidad intelectual con grado de discapacidad reconocido superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o su cuidador para realizar una actividad laboral, la cantidad establecida con carácter general (apartado I) será de 2.689,20 euros.
2 El importe de la renta del alquiler más los gastos en electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todo ello de la vivienda habitual del arrendatario, deben ser superiores al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Aunque la norma no lo contemple, entendemos que la comparativa se debe realizar en el mes anterior a la solicitud.
3 No pueden ser propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España. No obstante, este requisito se entenderá cumplido cuando el derecho de propiedad o usufructo recaiga solo en una parte alícuota del inmueble y se haya obtenido por herencia o se acredite la no disponibilidad del inmueble por separación o divorcio, por cualquier causa ajena a la voluntad del inquilino o por razones de accesibilidad.
¿Qué se debe entender por unidad familiar?
El titular de contrato, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda. Por lo tanto, las personas mayores a cargo, no se deben incluir, ni aquellas parejas que no hayan formalizado la relación inscribiéndose como parejas de hecho y no consten en el contrato de alquiler.
¿Cómo se acredita la situación de vulnerabilidad económica por parte de los inquilinos?
La concurrencia de las circunstancias anteriores se podrá acreditar frente al arrendador con los siguientes documentos:
- En el caso de situación legal de desempleo: Certificado emitido por la entidad gestora de las prestaciones, en la que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- En caso de cese de actividad de trabajadores autónomos: Certificado emitido por la AEAT o por el órgano competente de la CCAA.
- Composición de la unidad familiar: Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, Certificado de empadronamiento histórico y declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- Titularidad de los bienes: Nota simple de todos los miembros de la unidad familiar.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
Si no se pueden presentar algunos de los documentos anteriores, se sustituirán por una declaración responsable que incluya el motivo de la imposibilidad, y se deberán aportar en el plazo de un mes desde la finalización del estado de alarma.
La norma no establece la facultad del arrendador para pedir documentación adicional para comprobar la concurrencia de los requisitos. No obstante, entendemos que el arrendador debe poder pedir documentación acreditativa de las circunstancias económicas, aunque sea con posterioridad a la concesión de la moratoria.
¿En qué consiste la moratoria de la renta que pueden solicitar los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica?
En el caso de que los inquilinos se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar al arrendador la aplicación de la moratoria establecida en el Real Decreto-ley 11/2020. La moratoria solo será obligatoria para aquellos arrendadores considerados empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor. En dicho caso, el arrendador podrá elegir aplicar alguna de las siguientes alternativas:
- Una reducción del 50% de la renta de alquiler mientras dure el estado de alarma, ampliable, mes a mes, hasta un máximo de cuatro mensualidades, si con posterioridad a la finalización del estado de alarma el inquilino sigue en situación de vulnerabilidad económica.
- Una moratoria de toda la renta de alquiler mientras dure el estado de alarma, ampliable, mes a mes, hasta un máximo de cuatro mensualidades, si con posterioridad a la finalización del estado de alarma el inquilino sigue en situación de vulnerabilidad económica. La renta aplazada se fraccionará en un mínimo de 3 años y comenzará a pagarse cuando finalice el plazo de la moratoria. Este aplazamiento no conllevará penalización ni intereses.
¿Todos los arrendadores están obligados a aceptar la solicitud de moratoria?
No, solo las empresas o entidades públicas de vivienda o los grandes tenedores.
¿Cuáles son los requisitos para ser considerado gran tenedor?
Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
Al no hacer referencia expresa a los grupos de empresas, entendemos que la consideración de gran tenedor se debe hacer sociedad a sociedad. Asimismo, entendemos que la superficie de más de 1.500 metros cuadrados se refiere a la suma de todas las superficies correspondientes a todos los inmuebles urbanos de los que sea titular el arrendador. La norma no distingue entre inmuebles disponibles para alquiler de aquellos destinados a otros fines, por lo que se deberán sumar las superficies de todos los bienes inmueble sin discriminar por la finalidad de los mismos.
¿Existe algún plazo para solicitar la moratoria de la renta del alquiler por parte de los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica?
Si, se establece el plazo de un mes desde el 2 de abril de 2020 para la solicitud de la moratoria al arrendador.
¿El arrendador que esté obligado a aceptar la moratoria dispone de un plazo para comunicar su aplicación?
Si, dispone de 7 días laborales para comunicar su decisión de aplicar la condonación del 50% de la renta o la moratoria en el pago de la renta.
¿El arrendador y el inquilino pueden llegar a un acuerdo diferente al establecido en el Real Decreto-ley 11/2020?
Si, si existe acuerdo entre ambas partes se puede pactar unas condiciones diferentes a las establecidas en el Real Decreto-ley 11/2020.
¿El inquilino puede solicitar la moratoria de la renta del alquiler aunque su arrendador no esté obligado a aceptarla?
Si, se establece un plazo de un mes a contar desde el 2 de abril de 2020 para que los inquilinos en situaciones de vulnerabilidad económica pidan a los arrendadores que no son considerados empresa o entidad publica de vivienda o gran tenedor la moratoria de la renta del alquiler. El arrendador estará obligado a contestar en 7 días laborables su decisión al respecto, pero no estará obligado a aceptar la moratoria solicitada, pudiendo denegarla o proponer un acuerdo alternativo.
¿Qué sucede si un inquilino solicita indebidamente y se le concede la moratoria de la renta del alquiler?
Los inquilinos serán responsables de los daños y perjuicios que hayan podido causar. Estos daños y perjuicios vendrán determinados como mínimo en los beneficios obtenidos por la aplicación de las medidas establecidas en el Real Decreto-ley 11/2020.
¿Los inquilinos pueden acceder a una financiación extraordinaria para hacer frente al pago del alquiler?
Si, el Real Decreto-ley establece una línea de avales totalmente garantizados por el Estado para que los inquilinos puedan hacer frente a los gastos de alquiler. Las entidades bancarias podrán ofrecer financiación extraordinaria a estos inquilinos con plazos de devolución hasta de 6 años sin gastos ni intereses. El importe máximo de la financiación será de 6 mensualidades de alquiler. Los requisitos de acceso a esta financiación serán definidos por una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
¿Si el inquilino accede a la financiación extraordinaria para el pago de la renta de alquiler seguirá en vigor la moratoria en el pago del alquiler?
En el momento en que el inquilino acceda a la financiación extraordinaria se levantará la moratoria elegida por el arrendador.
¿Y si el inquilino no puede devolver la financiación extraordinaria otorgada por el pago de la renta de alquiler?
Se establece un programa de ayudas de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya pagado la renta de la vivienda habitual.
¿Qué sucede si se ha iniciado un procedimiento de desahucio que ha sido interrumpido como consecuencia de la declaración del estado de alarma?
Si el inquilino se encuentra en un estado de vulnerabilidad económica se suspenderá el procedimiento hasta que los servicios sociales adopten las medidas necesarias y por un máximo de 6 meses.
No obstante, si el arrendador también se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica los servicios sociales lo deberán tener en cuenta a la hora de establecer el plazo de suspensión del procedimiento.
Cañadas y Alonso de la Sierra, SLP.
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