Fiscal RDL 28/2026 y 29/2026 · BOE 7-10-2026

Novedades fiscales en vivienda

Qué cambia en el IRPF, el IVA y los impuestos municipales si alquila una vivienda, vive de alquiler, vende o hace obras.

Cádiz, 7 de octubre de 2026

Si alquila una vivienda

Reducciones del 15 % al 100 %

Si vive de alquiler

Deducción del 10 %

Si tiene o vende inmuebles

Imputación y exenciones

Si hace obras

IVA al 10 % ampliado

Vigencia. El RDL 29/2026 rige desde el 8 de octubre de 2026, con medidas que se aplican el 1-1-2026, el 1-12-2026 o el 1-1-2027. El RDL 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre. Ambos deben ser convalidados por el Congreso en 30 días; si no, quedarían derogados.

Si alquila una vivienda: nuevas reducciones en el IRPF

La reducción solo se aplica cuando el inquilino vive en la vivienda de forma habitual (también si alquila habitaciones con ese fin). No se aplica a alquileres turísticos ni temporales. Lo que cuenta es la fecha de firma del contrato.

Firmado antes del 26-5-2023

60 %

Sin cambios.

Del 26-5-2023 al 1-12-2026

50 % a 90 %

Se mantiene el régimen de la Ley de Vivienda.

Firmado desde el 2-12-2026

15 % a 100 %

Nuevo régimen: depende de la renta, la zona y el inquilino.

Nuevo contrato sobre una vivienda que ya estaba alquilada

Propietario que no sea gran tenedor. La reducción depende de cómo se compara la nueva renta con la anterior.

Baja la renta más de un 5 % y la nueva está por debajo del índice de referencia, o mismo inquilino tras 5 años

100 %

Baja más de un 5 % · zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años

95 %

Baja más de un 5 % · zona tensionada

90 %

Baja más de un 5 % · inquilino de 18 a 35 años

85 %

Baja más de un 5 % · resto de casos

70 %

Mantiene la misma renta

50 %

Sube hasta un 5 %

40 %

Sube entre un 5 % y un 10 %

30 %

Sube entre un 10 % y un 15 %

25 %

Sube entre un 15 % y un 20 %

20 %

Sube más de un 20 %

15 %

Otros supuestos

Vivienda alquilada por primera vez

50 % a 100 %

100 % si la renta está por debajo del índice; 95/90/85 % según zona y edad; 50 % si la renta iguala o supera el índice.

Prórroga tácita del contrato

80 %

Si la renta no supera el índice y el propietario no es gran tenedor.

Alquiler social o a una Administración

70 %

Administraciones, entidades sin ánimo de lucro o programas públicos con renta limitada.

Vivienda rehabilitada

60 %

Obras terminadas en los dos años anteriores al contrato.

Se pierde la reducción sobre los ingresos no declarados que regularice Hacienda, si el alquiler no se declaró antes de una comprobación, o si el contrato incumple los límites de renta en zona tensionada. Guarde los contratos anteriores: hacen falta para probar la «última renta».

Si vive de alquiler: deducción estatal del 10 %

Quién

Base imponible < 33.007,20 €

Cuánto

10 % del alquiler pagado

Máximo

1.163 € al año

Base máxima de 11.630 € si su base imponible no supera 23.007,20 €; por encima, se reduce poco a poco hasta cero a los 33.007,20 €.
Ni usted ni su familia pueden tener otra vivienda a menos de 50 km durante más de medio año.
No se suma a la deducción antigua de contratos anteriores a 2015 para la misma vivienda. Se puede combinar con las deducciones autonómicas.
Vigente desde el 8-10-2026. Falta aclarar si cubre todo lo pagado en 2026.

Ejemplo 1. Base imponible de 20.000 € y alquiler de 700 €/mes (8.400 €/año): deducción de 840 €.

Ejemplo 2. Base imponible de 28.007,20 € y el mismo alquiler: base máxima de 5.815 €, deducción de 581,50 €.

Si tiene segundas residencias o vende una vivienda

Imputación de rentas: nueva escala desde 2027

En 2026 se mantiene el 1,1 % / 2 %. Desde 2027 se aplica una escala sobre la suma de los valores catastrales de todos sus inmuebles no alquilados (sin contar la vivienda habitual).

Hasta 100.000 €

1,1 %

De 100.000 a 500.000 €

1,5 %

De 500.000 € a 1 M€

2 %

Más de 1 M€

3 %

Ejemplo. Inmuebles con valores catastrales que suman 300.000 €: hoy se imputan 3.300 €; desde 2027, 4.100 €. También cambia el rendimiento mínimo cuando alquila o cede un inmueble a familiares.

Venta de vivienda

Venta a entes públicos de vivienda social (hasta el 31-12-2027)

Vivienda vacía los dos últimos años sin causa justificada y precio inferior a 800.000 €.

200.000 €

100 %

500.000 €

50 %

800.000 €

0 %

Porcentaje de la ganancia exenta según el precio. La parte no exenta puede quedar exenta reinvirtiendo en la nueva Cuenta Financia Europa.

Mayores de 65 o personas dependientes

Si se trasladan a una residencia o a casa de un familiar, su vivienda sigue siendo «habitual» a efectos de las exenciones por venta.

Plusvalía municipal

Nuevos coeficientes máximos desde el 1-12-2026.

IVA en obras e impuestos municipales

Desde el 1-12-2026

Obras al 10 % también en viviendas alquiladas

Renovación y reparación de viviendas alquiladas como vivienda habitual, sea quien sea el propietario (también sociedades).

Nuevo: hay que pagar por tarjeta, transferencia o cheque nominativo. Si paga en efectivo, no se aplica el 10 %.

Desde el 1-12-2026

Vivienda protegida permanente al 4 %

Entregas por promotores de viviendas protegidas con calificación permanente, con hasta dos plazas de garaje.

Recargo en el IBI (si su ayuntamiento lo aprueba)	Hasta
Vivienda vacía más de 2 años sin causa justificada	50 % – 150 %
Vivienda turística en municipio de zona tensionada	50 %
… si el propietario tiene 2 o más viviendas turísticas	100 %
… si tiene 4 o más	150 %

Cambios en los contratos de alquiler

5 / 7 años

Prórroga tácita al final del contrato. El propietario debe avisar con 6 meses (desde el 15-11-2026).

Indemnización

Si el propietario no renueva: 12 mensualidades o una por año de estancia, salvo excepciones.

+2 años

Prórroga extraordinaria a petición del inquilino para contratos que venzan antes de 2029.

Máx. 2 %

Subida anual de la renta hasta 2027 sin acuerdo, y 0 % si la renta supera el índice.

Además, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no pueden cobrarse al inquilino y no puede exigirse un seguro de impago.

Qué obligaciones fiscales le supone

Si alquila como vivienda habitual o temporal

Sin obligaciones de IVA: el alquiler sigue exento.
Declara el alquiler en su renta anual.
Para aplicar la reducción, conserve el contrato anterior y el nuevo y la prueba de la renta de referencia, la zona tensionada y la edad del inquilino.
En los contratos temporales, deje por escrito la causa y guarde la prueba.

Si tiene una vivienda turística (desde el 1-12-2026)

Alta en el IVA (modelo 036/037) antes de la primera estancia.
Factura con el 10 % de IVA por cada estancia.
Libros registro de IVA: facturas expedidas, recibidas y bienes de inversión.
Modelo 303 trimestral; el primero, hasta el 30-1-2027.
Comisiones de plataformas de la UE: 303 y modelo 349 (alta en el registro de operadores intracomunitarios).
No presenta el 390 si solo alquila inmuebles urbanos.
Posible recuperación parcial del IVA de la compra si la vivienda era nueva (ver circular específica).

Si hace obras en una vivienda alquilada

Páguelas por transferencia, tarjeta o cheque nominativo y guarde el justificante.
Informe al contratista de que la vivienda se alquila como vivienda habitual para que aplique el 10 %.

Si vive de alquiler o vende una vivienda

Inquilino: guarde los recibos y el contrato; en la renta necesitará los datos del arrendador.
Venta a entes públicos: reúna la prueba de que estuvo vacía (padrón, consumos). Si después se incumplen los requisitos, hay que presentar una complementaria con intereses.

Calendario

1-1-2026

Imputación de rentas al 1,1 % también en 2026.

8-10-2026

Deducción del 10 % para inquilinos, exención por venta a entes públicos, cambios en contratos, prórroga extraordinaria y tope del 2 %.

15-11-2026

Prórrogas de 5/7 años e indemnización por no renovar (RDL 28/2026).

1-12-2026

IVA del 10 % en alquiler turístico y en obras de viviendas alquiladas; 4 % vivienda protegida; nueva plusvalía.

2-12-2026

Nuevas reducciones del IRPF para los contratos que se firmen.

1-1-2027

Nueva escala de imputación de rentas y nuevo mínimo entre familiares.

31-12-2027

Fin del tope del 2 % y de la exención por venta a entes públicos.

Qué le recomendamos

¿Va a firmar o renovar un alquiler? Consúltenos antes: la fecha y la renta cambian la reducción.

¿Obras en una vivienda alquilada? Factúrelas desde el 1-12-2026 y páguelas por banco.

¿Vive de alquiler? Guarde los recibos de 2026.

¿Varias segundas residencias? Revisemos el impacto de la escala de 2027.

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Circular informativa basada en los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026), sujetos a convalidación parlamentaria y a los criterios que dicte la Administración. No constituye asesoramiento para casos concretos. Las novedades para pisos turísticos y alquileres de temporada se explican en una circular aparte.