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IVA · IRPF · RDL 29/2026
Pisos turísticos, alquiler de temporada y vivienda habitual
Desde el 1 de diciembre de 2026 el alquiler turístico de corta duración paga un 10 % de IVA. Le explicamos cómo afecta a cada tipo de alquiler y qué debe hacer antes de esa fecha.
Cádiz, 7 de octubre de 2026
Desde el 1-12-2026
IVA 10 %
En cada estancia turística de hasta 30 noches.
Sigue exento
Habitual y temporal
Alquileres de más de 30 noches sin servicios de hotel.
En su renta
Sin cambios
Pero sí tendrá obligaciones de IVA: libros registro y modelo 303 trimestral.
1
Tres tipos de alquiler
Vivienda de uso turístico
Vivienda amueblada que se anuncia en canales turísticos (Airbnb, Booking…) y está inscrita en el registro de la Junta de Andalucía.
Fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Máximo 31 días por cesión.
Vivienda temporal (antes «de temporada»)
El inquilino está fuera de su casa por una causa concreta: trabajo, estudios, tratamiento médico…
La causa debe constar en el contrato y debe poder probarla el propietario.
Vivienda habitual
El inquilino vive en ella de forma permanente. Ahora incluye expresamente el alquiler de habitaciones.
Plazos mínimos, prórrogas y límites de renta de la LAU.
Cuidado con los contratos de temporada. Si el contrato no indica una causa real, dura más de 12 meses sin justificación o se encadenan más de dos con el mismo inquilino, se considera vivienda habitual desde el primer día: plazo de 5 años, prórrogas y límites de renta. Los contratos de temporada firmados antes del 8-10-2026 se respetan hasta su fin, sin prórroga.
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IVA: qué cambia el 1 de diciembre
| Tipo de alquiler | Hasta el 30-11-2026 | Desde el 1-12-2026 |
|---|---|---|
| Vivienda habitual, también por habitaciones | Exento | Exento |
| Vivienda temporal (más de 30 noches) sin servicios de hotel | Exento | Exento |
| Turístico, estancias de hasta 30 noches, sin servicios de hotel | Exento | IVA 10 % |
| Turístico en la vivienda donde vive el propio dueño | Exento | Exento |
| Con servicios de hotel (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, comidas, recepción…) | IVA 10 % | IVA 10 % |
Las 30 noches se cuentan por estancia, no por año
La ley mira cuánto dura cada alquiler a favor de un mismo inquilino. No importa cuántos días al año esté alquilada la vivienda.
Apartamento de playa que solo se alquila 3 semanas al año, por semanas
10 % cada semana
Piso turístico, una familia durante 4 noches
10 %
El mismo piso, a un profesor desplazado durante 3 meses
Exento
Una habitación de su propia casa a un turista durante 3 noches
Exento
Matiz: el IVA habla de 30 noches y la normativa de arrendamientos de 31 días. Una estancia de exactamente 31 noches seguiría, en principio, exenta.
Pasar a cobrar IVA supone nuevas obligaciones fiscales para el propietario. Se las explicamos en el apartado siguiente.
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Sus nuevas obligaciones fiscales
Si tiene una vivienda turística con estancias de hasta 30 noches, desde el 1 de diciembre de 2026 será empresario a efectos del IVA con obligaciones completas. En C+A le asesoramos para planificarlas y nos ocupamos de su cumplimiento.
01
Alta en Hacienda (modelo 036/037)
Antes de la primera estancia con IVA: alta en el IVA y en el epígrafe de actividad que corresponda. Si trabaja con plataformas de otro país de la UE (Airbnb, Booking…), también alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios.
02
Facturar cada estancia con el 10 %
Factura completa por cada estancia, con numeración correlativa. Solo cabe factura simplificada (ticket) si la estancia no supera 400 € IVA incluido. El IVA se aplica a todo lo que cobre al huésped, también la limpieza final.
03
Llevar los libros registro de IVA
Libro de facturas expedidas, de facturas recibidas y, si tiene vivienda, muebles o reformas con IVA, libro de bienes de inversión: es imprescindible para recuperar ese IVA.
04
Presentar el modelo 303 cada trimestre
Del 1 al 20 de abril, julio y octubre, y hasta el 30 de enero. El primero será el del 4.º trimestre de 2026, por las estancias de diciembre: hasta el 30 de enero de 2027.
05
Declarar las comisiones de las plataformas
Las comisiones de plataformas de otros países de la UE llevan IVA por inversión del sujeto pasivo: se declaran en el 303 (sin coste si deduce el 100 %) y en el modelo 349.
06
Resumen anual (modelo 390)
No tendrá que presentarlo si solo alquila inmuebles urbanos: basta con completar la información adicional del 303 del 4.º trimestre. Sí, si presta servicios de hotel o tiene otras actividades.
07
Deducir el IVA de sus gastos
Comisiones, limpieza, suministros, asesoría fiscal y contable, reparaciones… con factura a su nombre. Si también tiene alquileres exentos, solo la parte proporcional (prorrata).
08
Reservas ya cobradas
Los anticipos cobrados antes del 1-12-2026 para estancias posteriores pueden tributar de forma distinta. Consúltenos antes de facturarlos.
09
Copropietarios y no residentes
Hay que decidir quién declara (cada copropietario o la comunidad de bienes). Los propietarios que viven fuera de la UE necesitan un representante ante Hacienda.
En el IRPF sigue declarando el alquiler en su renta anual, con los ingresos sin IVA, y sin pagos fraccionados trimestrales (modelo 130), salvo que su alquiler sea actividad económica (ver apartado 5).
4
¿Puede recuperar el IVA de la compra de la vivienda?
Depende de cómo la compró. Al pasar el alquiler turístico a tributar en IVA, la ley permite regularizar el IVA de los bienes de inversión: si el porcentaje de operaciones con IVA cambia más de 10 puntos, puede deducir cada año una parte del IVA que soportó y no dedujo.
Vivienda de segunda mano
No
Pagó Transmisiones Patrimoniales, no IVA. No hay IVA que recuperar.
Vivienda nueva comprada con IVA
Sí, en parte
Si la compró al promotor con IVA hace menos de 10 años y la destina al alquiler turístico: 1/10 del IVA por cada año que quede hasta cumplir los 10.
Si va a comprar ahora
Planifíquelo
Puede deducir el IVA de la compra desde el principio. En segunda mano, puede valorarse renunciar a la exención para que la compra lleve IVA deducible.
Ejemplo. Vivienda nueva comprada en 2022 por 200.000 € más 20.000 € de IVA, alquilada desde entonces como turística (exenta). Desde 2027 todas sus estancias llevan IVA:
2027
2.000 €
2028
2.000 €
2029
2.000 €
2030
2.000 €
2031
2.000 €
Total
10.000 €
Los años 2022 a 2026 ya no se recuperan. En 2026 normalmente el mes de diciembre no basta para superar los 10 puntos. Se deduce en el 303 del 4.º trimestre de cada año.
- Necesitará la factura o escritura de compra con el IVA a su nombre y llevar el libro de bienes de inversión.
- Lo mismo vale para reformas y mobiliario con IVA, siempre que cada elemento supere 3.005,06 € (umbral legal de los bienes de inversión). Las obras en la vivienda siguen el plazo de 10 años; los muebles, 5 años.
- Si además tiene alquileres exentos (habituales o temporales), solo recuperará la parte proporcional.
- Si compró la vivienda para usarla usted y después la destinó al alquiler, hay que estudiar su caso.
5
IRPF: ¿actividad económica o capital inmobiliario?
La reforma no cambia las reglas del IRPF. Para saber cómo declarar su alquiler, hágase dos preguntas:
¿Presta servicios propios de un hotel? Limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, comidas, recepción…
SÍ →
Actividad económica
NO ↓
¿Tiene al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa para gestionar los alquileres?
SÍ →
Actividad económica
NO ↓
Rendimiento del capital inmobiliario
No cuentan como servicios de hotel la limpieza a la entrada y salida, la ropa de cama inicial, el wifi o los suministros.
El caso más frecuente: IVA sí, actividad económica no
- Si tiene un piso turístico sin servicios de hotel ni empleado, cobrará IVA, pero en la renta seguirá declarando capital inmobiliario, sin pagos fraccionados.
- Declara los ingresos sin IVA y resta los gastos: intereses, IBI, comunidad, amortización, suministros, comisiones, reparaciones…
- Los alquileres turísticos y temporales no tienen reducción en el IRPF. Solo la vivienda habitual, incluidas las habitaciones, con reducciones del 15 % al 100 % en contratos firmados desde el 2-12-2026.
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Resumen por tipo de alquiler
| Alquiler | IVA desde 1-12-2026 | IRPF (particular) | Reducción IRPF |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual / habitaciones | Exento | Capital inmobiliario | Sí |
| Vivienda temporal | Exento | Capital inmobiliario | No |
| Turístico hasta 30 noches | 10 % | Capital inmobiliario (salvo empleado) | No |
| Turístico en su propia vivienda habitual | Exento | Capital inmobiliario | No |
| Con servicios de hotel | 10 % | Actividad económica | No |
VERI*FACTU. A nuestro juicio, el particular que declara capital inmobiliario no está obligado, aunque sí debe emitir facturas. Las sociedades sí lo están. Además, Hacienda ha anunciado su aplazamiento a octubre de 2028.
IBI. En municipios de zona tensionada, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50 %, 100 % o 150 % según el número de viviendas turísticas del propietario.
Anuncios. Deben incluir, cuando proceda, el número de registro de la vivienda.
Antes del 1 de diciembre
Clasifique cada vivienda: habitual, temporal o turística, y si presta servicios de hotel.
Revise sus contratos de temporada: causa por escrito, duración y número de renovaciones.
Piso turístico: envíenos sus datos para el alta en IVA (036), prepare la facturación y los libros registro, y revise precios y reservas cobradas.
Busque la escritura o factura de compra de la vivienda y las facturas de muebles y reformas: puede recuperar parte del IVA.
Si gestiona varias viviendas con personal o servicios, analicemos si tiene actividad económica.
Circular informativa basada en el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) y en la doctrina administrativa conocida a esta fecha, sujeta a convalidación parlamentaria y a los criterios que dicte la Administración. No constituye asesoramiento para casos concretos.